相続のエキスパート

福田真弓税理士事務所相続・家族・財産・カウンセリング

人生に、サステナブルな豊かさと心の健康を

Sustainable wealth and mental health

【第15回】 広くて大きい土地持ち=お金持ち?

第1回~24回

※この「広大地の評価」は、平成29年12月31日以前に相続があった場合に適用できる規定です。
平成30年1月1日以降の相続については「地積規模の大きな宅地の評価」の適用を受けられるかを検討して下さい。

相続税の申告事績(国税庁公表)によれば、相続財産の金額別構成比は過去10年間、「土地」がNo.1の座を占めています。
普通の人の感覚なら、持っている土地が広いほどより大金持ちということになりそうですが、その土地を売るときや相続税の計算をするときには、少し違った考え方をするのです。

相続した土地を売るときのポイント

東京23区内の高級住宅街に1,000㎡の土地を持っていたお客様が亡くなりました。路線価は30万円なので、路線価に地積をかけると3億円です。
相続人は相続税の納税資金に充てるため、その土地を売ろうとしましたが、路線価は時価より低いはずなのに、路線価の3億円でもまったく買い手がつきません。
妥当な売却価格は、いったいいくらなのでしょう。

ポイントは「その土地を買った相手は、その後どう使うのか」です。
1,000㎡の土地に豪邸を建てるため、ひとりでポンと3億円を出せる人を探すのは大変です。でも、数千万円で200㎡の土地を買い、自宅を建てて住みたい人は、この高級住宅街ならおそらくすぐに現れます。
最終的にこの土地は、4~5区画に割って道路を入れ、それぞれ別々のお客様に売られることが想定され、買主はそれを行える「不動産会社」になるのです。

「広大地」の相続税の計算

ただし、いったんは不動産会社が買ったこの土地、すべてがお金になる訳ではありません。

原則的に、建物の敷地は道路に2m以上接しなければならないことになっています。この土地を単にABCDの4区画に区切っただけでは、奥にあるA区画・B区画の土地は道路に接することができないので、建物を建てることができません。
上の図のように「開発道路」を作り、A区画・B区画の土地も道路に接するように、土地の開発を行う必要があるのです。
開発道路はお金にならない土地(つぶれ地)です。開発費用もかかります。当然不動産会社としては、その分安く相続人から土地を買わなければなりません。

相続税の計算上も、1,000㎡の土地は100㎡の10倍の値段では売れないということを考慮します。
このような土地を「広大地」と呼び、路線価に「広大地補正率」という特別な割合を乗じて評価します。通常、路線価の4割引以上になるという大幅な割引です。

相続税の申告に際し、土地の評価について税務署から指摘を受けることは少ないのですが、例外がこの「広大地」と「小規模宅地等の特例」です。
土地の評価額が4割引、5割引、8割引になる特例なので、当然と言えば当然かもしれません。

どんな土地が広大地に該当するのか、どんな方法で評価するのか、【広大地の要件】と【広大地補正率】については、次回、ご説明したいと思います。

-第1回~24回

関連記事

【第4回】 相続税の申告を間違えたら、いつまでに直した方が得?

税務署に提出した申告書に誤りがあり、払うべき税金が不足していたことに、ハッと気づいたとします(仮定の話です)。 相続税の申告を直す方法 その場合、正しく直す方法は2通りあり ・納税者側から修正する・・ …

【第13回】 どうする? 海外の財産

富裕層の方の中には、海外にある不動産や現地に支店がある金融機関に預金をお持ちの方もいらっしゃると思います。 そこで、新たに創設された「国外財産調書」の提出制度について確認してみます。 国外財産調書制度 …

【第17回】 養子の子は養子?実子?

先日、あるお客様に相続税の試算結果をご説明したところ、「金融機関が試算してくれた金額とかなり差がある」と言われました。 確認させて頂くと、養子に関する取扱いの違いから、相続税にも大きな違いが生じていた …

【第22回】 妻が自分の通帳を税理士に見せなかったら?

私の今年のモットーは「過程(家庭)を楽しむ」です。 仕事も家庭生活も、今年は結果に至る「過程」をより楽しみたいと思っています。 楽しむかどうかは別として、「過程」が大切なのは、相続税の申告業務も同じで …

【第5回】 兄には絶対、財産を残したくなかったら?

「遺言書を作りたい」という男性が、事務所にお越しになりました。 子どもはなく、さらに妻にも先立たれ、ご両親も既に他界しているので、法定相続人は兄だけです。 でもその兄とは、お父様の相続のときにもめた結 …